关于基础设施领域不动产投资基金（REITs）解说
时间：2021-07-27 17:03来源：天鼎证券投资
关于基础设施领域不动产投资基金（REITs）解说
1.公募基础设施REITs的含义
从字面上来看，公募基础设施REITs是指公开募集、投资于基础设施物业类型的REITs。从国内相关规定来看，根据证监会《公开募集基础设施
证券投资基金指引（试行）》规定，公募REITs为符合以下条件的基金产品：
（一）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
（三）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
（四）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
2.推动公募基础设施REITs的意义
基础设施REITs是国际上已经发展多年的融资方式，能够有效盘活存量资产，拓宽融资渠道，降低杠杆比重。而公募化基础设施REITs，相较于私募的方式，更有利于广泛募集项目资本金。
对于投资者来说，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，为投资者提供了除股票、债券、基金等金融产品外的新的大类资产配置类别，能够以较少的本金投资于基础设施项目，丰富了其投资工具与投资手段。
推动公募基础设施REITs有利于加强资本市场服务实体经济的功能，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
3、投资REITs的优势
低门槛。REITs的投资门槛较低，投资者可以根据自身的资金状况选择购买REITs份额的数量，灵活配置，防止因为资金不足而错过投资机会。
多选择。不同REITs专注于不同类型和地区的房地产，投资者可以根据自己的偏好通过购买不同REITs投资到各种各样的房地产项目，既避免将受益锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。
专业性。不同地区和类型的房地产项目管理经营所需要的知识和理念区别较大，借助投资REITs，投资者不需要亲自经营房地产项目，也不需要过多的房地产项目投资经验，将投资和经营交由更专业的人负责，实现项目收益的最大化。
分散性。通过投资REITs达到在资产组合中配置房地产的目的，房地产本身与股票和期货市场相关系数较低，可以分散风险。
稳定性。REITs投资于有型的实体资产，其本身波动性较低，主要收益来源为房地产的租金和增值，且绝大部分收益用于向投资者分红，可以为投资者提供长期、稳定、可预期的持续现金流收入
流动性。投资REITs不同于直接投资房地产，房地产是非流动性资产，投资周期长，变现能力差。通过投资REITs，投资者不仅可以根据自身需求，适量配置房地产，还可以在有变现需求的时候将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。
附表：
风险警示：
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首批基础设施公募 REITs 产品已上市交易。基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品，为投资者提供了更多样化的投资工具。
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2021年7月
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